Bayes-Bericht: Kreditvergabe in Europa

Bis zu 6 % Gesamtzins für Kredite auf erstklassige europäische Immobilien

Bayes - logoDer erste Bayes Business School European Commercial Real Estate Lending Report hat das Kreditvergabe- und -preisverhalten verschiedener Gruppen in Europa bis Februar 2023 aufgezeigt.

Die von Dr. Nicole Lux, Senior Research Fellow an der Bayes Business School(ehemals Cass), verfasste Pilotstudie zeigt, dass der Gesamtzins für ein Darlehen auf einen erstklassigen, stabilen Vermögenswert in den europäischen Städten heute zwischen 4 und 6 % liegt, während er noch vor einem Jahr zwischen 2 und 3 % lag.

In Europa bieten Kreditgeber deutscher Banken immer noch einige der höchsten Loan-to-Value (LTV) für Anlagevermögen (zwischen 75-80 %) und Loan-to-Cost (LTC) für Entwicklungskredite (zwischen 77-82 %). Andere europäische Bankkreditgeber waren konservativer (zwischen 55-60 % LTV und 60-75 % LTC).

Weitere Highlights des Berichts, der Daten bis Februar 2023 umfasst:
  • Unterstützung für die Neupositionierung und Verbesserung von Vermögenswerten, aber kostspielig: Die Darlehenszinsen, die für opportunistische und neu positionierte Vermögenswerte berechnet werden, sind sehr unterschiedlich, insbesondere bei den Kreditgebern von Kreditfonds. Sie können zwischen 5,5 und 7,5 % (Gesamtzins) liegen.
  • Die Größe spielt eine Rolle: Die Darlehenspreise unterscheiden sich erheblich je nach Darlehensgröße, wobei für kleinere Darlehen unter 5 Mio. EUR höhere Zinssätze berechnet werden
  • Kreditnehmer müssen die lokalen Kreditgeber kennen: 92 % der Banken vergeben nach wie vor nur Kredite in ihrem Heimatmarkt, während nur 8 % europaweit Kredite ohne externe Tochtergesellschaften oder Niederlassungen vergeben. Im Vergleich dazu verfolgen 38 % der Kreditfonds eine Mehrländerstrategie.

Nach Dr. Lux bestehe es ein Konsens darüber, dass für stabile Investitionsgüter ein etwas höherer LTV-Satz und eine niedrigere Kreditmarge gelten als für opportunistische oder neu positionierte Güter.

Mit dem anhaltenden Anstieg der Zinssätze liegt ein variabler Kreditzins auf eine stabile Anlage heute europaweit zwischen 4-6 %, einschließlich des Euro Interbank Offered Rate (Euribor). Opportunistische oder neu zu positionierende Anlagen werden 60-100 Basispunkte höher bewertet.

Aus dem Bericht geht hervor, dass je nach Art des Kreditgebers Preisunterschiede zwischen den bevorzugten Darlehensgrößen zu beobachten sind. Kleinere Darlehen können zu höheren Preisen vergeben werden, weil das Interesse der Kreditgeber geringer ist, ebenso wie sehr große Darlehen (bis zu 100 Mio. EUR), die möglicherweise mehr als einen Kreditgeber erfordern. Der typische „Sweet Spot“ liegt zwischen 20 und 50 Mio. EUR, für den die niedrigsten und wettbewerbsfähigsten Kreditzinsen gelten (zwischen 1,5 und 2,5 % variabler Zinssatz für eine fünfjährige Kreditlaufzeit plus Euribor).

Bei den Zinssätzen für nachrangige Finanzierungen gibt es wenig Einheitlichkeit. Die angebotenen Kreditzinsen können je nach Art des Vermögenswerts, des Standorts und vor allem der Art des Kreditgebers sehr unterschiedlich sein. Die Zinssätze können besonders hoch sein, wenn die Kreditgeber wenig Interesse an der Kreditvergabe für eine bestimmte Anlageklasse haben, was zu einem sehr begrenzten Angebot bzw. einer sehr begrenzten Liquidität führt, die zwischen 15 % und 18 % für bis zu 85-90 % des Beleihungswerts liegt. Kreditnehmer müssen sich auch genau erkundigen, ob die angegebenen Kreditzinsen alle Gebühren enthalten oder ob diese extra berechnet werden, was einen Vergleich der Zinssätze verschiedener Kreditfonds oft erschwert.

Dr. Nicole Lux erklärte:

„Wir freuen uns über die vielen wertvollen Daten, die wir für diese erste europäische Piloterhebung erhalten haben. Dieser Bericht zeigt, wie schnell die Zinssätze für Immobilienkredite gestiegen sind, was sich auch auf die Kreditkosten für erstklassige stabile Vermögenswerte in den größten und einflussreichsten Städten Europas auswirkt. Daher nimmt der Druck durch sinkende Immobilienwerte ab.

Wir hoffen, regelmäßig darauf aufbauen können, um mehr Transparenz in den europäischen Markt für private Schuldtitel zu bringen.“

Quelle: City, University of London