REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilienmarkt 2023

Flächenumsatz steigt im Vorjahresvergleich um 44,3 %
Erstmals erfasst: Untervermietungen- Big-Box-Objekte ermöglichen größten Kuchen des Gesamtflächenumsatzes
Beinahe 90 % entfallen auf die Teilmärkte Rhein-Main-Süd und Rhein-Main-Ost

Der Umsatz des Gesamtjahres 2023 in Lager-, Logistik- und Industrieflächen im Großraum Frankfurt am Main kann das schwache Vorjahresergebnis deutlich steigern und bewegt sich wieder nahe des 5-Jahresschnitts der Gesamtjahre. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Analyse von Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken.

2023 sind von allen Marktteilnehmern 458.300 m² Flächen zur Eigennutzung und Miete umgesetzt worden, so die Analyse von Realogis. Das kommt einem deutlichen Zuwachs von rund 140.000 m² bzw. 44,3 % im Vorjahreszeitraum gleich (2022: 317.700 m²). Der 5-Jahresschnitt liegt aktuell bei 475.600 m² und ist lediglich um 3,6 % verfehlt worden.

„Nach dem deutlich schwächeren Vorjahr war die Entwicklung des Frankfurter Logistik- und Industrieimmobilienmarkts 2023 sehr positiv“, kommentiert Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH.

Zur Einordnung: Die Rekordjahre 2020 und 2021 lagen bei Gesamtjahresumsätzen von 492.300 m² bzw. 655.700 m² höher, 2019 und 2022 waren mit 454.000 m² bzw. 317.700 m² schwächer.

Erstmals erfasst: Untervermietungen leisten nicht unerheblichen Beitrag

„Rund 12 % des aktuellen Gesamtjahresflächenumsatzes gehen auf Untervermietungen zurück bzw. 56.700 m². Ohne sie wäre das Jahresergebnis mit 401.600 m² deutlich schwächer ausgefallen“, erklärt Julian Petri.

Wie im Vorjahreszeitraum haben die Transaktionen zu einem Großteil in Bestandsobjekten stattgefunden. 2023 entfielen vier von fünf umgesetzten Quadratmetern am Eigennutzer- und Mietmarkt Frankfurt auf bestehende Objekte bzw. 366.700 m². Kommend von 238.800 m² im Jahr 2022 ist das ein Zuwachs von 127.900 m² bzw. 54 %.

Anmietungen in Neubauten kamen hingegen auf einen Anteil von 17,6 % bzw. 80.600 m², was absolut einen Zuwachs von 27.500 m² bzw. 51,8 % darstellt. Brownfields, d.h. entwickelten Brachflächen, halbieren sich mit einem Delta von 14.800 m² auf aktuell 11.000 m² (2022: 25.800 m², -57,4 %).

Big-Box-Objekte ermöglichen größten Kuchen des Gesamtflächenumsatzes

Vertragsabschlüsse in Big-Box-Objekten leisteten mit aktuell 211.900 m² bzw. 46,2 % den größten Anteil am Gesamtflächenumsatz, kommend von Rang 2 mit 98.700 m² bzw. 31,1 %. Sie konnten von allen drei Flächenkategorien am deutlichsten mit +113.200 m² bzw. +46,2 % absolut zulegen und bauten als einzige Kategorie ihren Anteil am Flächenumsatz aus (+15,2 Prozentpunkte).

Alle 5 Top-Vertragsabschlüsse fanden in Big-Box-Logistikimmobilien statt.

Gewerbeparks kommen auf 139.400 m² bzw. 30,4 %. Ausgehend von 130.300 m² bzw. 41 % in 2022 ist dies ein leichter absoluter Zuwachs von 9.100 m². Sie verlieren jedoch mit 10,6 Prozentpunkten am deutlichsten an Bedeutung für den Frankfurter Markt.

Flächen, die weder in der Kategorie Big-Boxes noch in Gewerbeparks verortet werden können, rangieren bei 107.000 m² bzw. 23,3 % und legen um 18.300 m² bzw. 20,6 % zu.

Beinahe 90 % aller neu bezogenen Flächen entfallen auf die Teilmärkte Rhein-Main-Süd und Rhein-Main-Ost
Am gefragtesten waren weiterhin Objekte in der Region Rhein-Main-Süd mit einem Flächenumsatz in Höhe von 274.000 m², was einem Anteil von 59,9 % entspricht. Damit entfallen mehr als die Hälfte aller angemieteten Quadratmeter in diesen Teilmarkt, der um 62,4 % bzw. +105.500 m² verglichen zum Vorjahreszeitraum zulegen konnte.

„Die Region Rhein-Main-Süd kann damit den deutlichsten absoluten Zuwachs aller Teilmärkte erzielen und ist gleichzeitig das einzige Marktgebiet, das über seinem langjährigen Schnitt liegt“, so Julian Petri.

Der 5-Jahresschnitt des Flächenumsatzes Rhein-Main-Süd liegt bei 232.533 m² und der Zuwachs bei +18,1 %.

Mit vier von fünf Abschlüssen entfallen auch nahezu alle Top-Abschlüsse in die Region Rhein-Main-Süd. Zusammen tragen sie rund 78.300 m² bzw. 28,5 % zum Flächenumsatz der Region bei. Hierzu zählen Dealer Tire über 22.700 m², Daimler/Mercedes-Benz über 21.000 m², Nagel Group über 18.000 m² und Müller-Lila Logistik über 16.580 m².

Am zweitmeisten Flächen wurden mit 129.000 m² bzw. 28,1 % ebenfalls erneut im Marktgebiet Rhein-Main-Ost umgesetzt (2022: 76.800 m² bzw. 24,2 %). Das entspricht einem absoluten Zuwachs von 52.200 m² bzw. einem deutlichen Plus von 68 %. Der Top-Abschluss durch ein Unternehmen aus dem Automotive-Bereich über 23.000 m² steuert 17,8 % des Flächenumsatzes des Teilmarktes bei.

„Die beiden Teilmärkte Rhein-Main Ost und Süd dominieren weiterhin und bauen ihre Führungsrolle aus“, sagt Julian Petri.

Fielen noch 77,4 % bzw. 246.000 m² im Gesamtjahr 2022 in diese beiden Teilmärkte, so sind es zum Jahresende 2023 bereits 88,1 % oder 403.700 m².

Den anderen Teilmärkten bleiben lediglich 11,9 % bzw. 54.600 m². Rang drei nach Flächenumsatz der Teilmärkte belegt Rhein-Main-Nord mit 17.700 m² bzw. 3,9 % (GJ 2022: 15.700 m² bzw. 4,9 %). Es folgen Mainz/Wiesbaden mit 15.100 m² bzw. 3,3 % (GJ 2022: 24.500 m² bzw. 7,7 %), Rhein-Main-West mit 14.100 m² bzw. 3,1 % (GJ 2022: 11.300 m² bzw. 3,6 %) und das Frankfurter Stadtgebiet mit 7.700 m² mit 1,7 % (GJ 2022: 20.200 m² bzw. 6,4 %).

Branchenranking: Logistik/Spedition seit wieder 2021 auf Rang 1

Im Gesamtjahr 2023 führend war Logistik/Spedition mit 199.300 m² bzw. 43,5 %, kommend von 152.700 m² bzw. 48,1 % (wie auch bereits in den Vorjahren 2021 und 2022). Absolut bedeutet dies einen Zuwachs von 46.600 m² (+30,5 %), anteilig geht die Bedeutung der Branche Logistik/ Spedition für den Frankfurter Markt allerdings leicht zurück: Von 50 % in 2021 (bzw. 327.800 m²) auf 48 % in 2022 bis zu aktuell 43,5 %.

Quelle: REALOGIS Holding GmbH