Solides drittes Quartal am deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt führt zu Überschreitung der Vier-Millionen-Quadratmeter-Marke

• Flächenumsatz dennoch 38 Prozent unter dem Niveau der ersten drei Quartale des Vorjahres
• Zwei Eigennutzerdeals mit jeweils mehr als 200.000 m² trieben den Umsatz
• Spitzenmiete stieg im Durchschnitt der Top-5-Märkte um 13,4 Prozent auf 8,19 Euro pro m² und Monat

In den ersten drei Quartalen 2023 verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 4,07 Millionen m²*. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 38 Prozent. Zwar lag das bisherige Marktgeschehen damit 19 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt, zugleich stellt es aber auch ein Niveau dar, das bis 2015 nur in Ausnahmefällen erreicht wurde. Dies ist ein Ergebnis des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Das Umsatzgeschehen hat sich nach dem schwachen ersten Halbjahr im dritten Quartal wieder normalisiert und damit die 4-Mio-m²-Hürde genommen. Dennoch lässt sich feststellen, dass Angebot und Nachfrage in den meisten Regionen nicht im Gleichgewicht sind. Denn trotz durchaus schwächerer Nachfrage, insbesondere im Handel und E-Commerce, ermöglicht das Angebot regional dem Mieter oder Eigennutzer kaum mehr eine vergleichbare Auswahl“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

Mit einem Flächenumsatz von 1,7 Mio. m² handelte es sich trotz der wirtschaftlich unsicheren Gesamtlage bei dem dritten Quartal dennoch um das Quartal mit dem aktivsten Marktgeschehen seit dem zweiten Quartal 2022. Und selbst nach Abzug zwei großer Eigennutzungen verblieben im abgelaufenen Quartal noch immer 1,3 Mio. m², womit es das stärkste Quartal im bisherigen Jahresverlauf bleibt. Bei den beiden Eigennutzungen handelt es sich um einen 260.000-m²-Neubau von Daimler Trucks in Halberstadt sowie um einen 210.000-m²-Neubau von VW in Salzgitter. Trotz dieser zwei großen Neubau-Eigennutzungen, bei denen es sich zugleich um die zwei größten Abschlüsse im bisherigen Jahresverlauf handelte, gingen im Vorjahresvergleich sowohl der Anteil von Eigennutzern am gesamten Marktgeschehen leicht zurück (um zwei Prozentpunkte auf 29 Prozent), als auch der Anteil von Neubauten (um sieben Prozentpunkte auf 57 Prozent).

Handelsunternehmen weniger dynamsich

Beide der zuvor genannten Top-Deals entfielen, wie insgesamt sieben der zehn größten Abschlüsse im bisherigen Jahresverlauf, auf Produktionsunternehmen. Als einziges der drei großen Nachfragesegmente konnte Produktion damit im Jahresvergleich sogar deutlich zulegen – und dass, obwohl 2022 die große Fabrik von Tesla in Brandenburg in der Statistik berücksichtigt wurde. Im bisherigen Jahresverlauf erreichte der Flächenumsatz von Produktionsunternehmen 40 Prozent des gesamten Umsatzvolumens. Das sind 18 Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum. „Dabei handelt es sich aber nicht immer um Produktionsflächen, sondern sehr oft um klassische Logistikflächen. Das oft diskutierte Reshoring von Produktionskapazitäten zeigt sich bisher in der Praxis kaum“, erklärt Koepke. Beispielsweise muss Daimler Trucks nach der vereinbarten Abkoppelung vom einstigen Mutterkonzern nun ein eigenes Logistiknetzwerk aufbauen. Leicht um einen Prozentpunkt auf 28 Prozentpunkte zulegen konnte der Flächenumsatz von Logistikunternehmen – sie verzeichneten aber einen deutlichen absoluten Rückgang ihres Flächenumsatzes um 38 Prozent. Deutlich zeigte sich vor allem die Schwäche der Handelsunternehmen inklusive des Onlinehandels. Ihr Flächenumsatz ging um fast 70 Prozent zurück. Ihr Anteil ist damit um 20 Prozentpunkte auf 19 Prozent eingebrochen.

Rhein-Main-Gebiet und Logistikregion München legten zu

In den Top-5-Märkten fiel der Rückgang des Flächenumsatzes noch deutlicher aus als im Gesamtmarkt: Um 45 Prozent auf knapp eine Million m². Dennoch konnten zwei Regionen – Rhein-Main und München – im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2022 sogar einen Anstieg ihres Flächenumsatzes verbuchen. Mit einem Anstieg um 13 Prozent erreichte die Region Rhein-Main einen Flächenumsatz von 276.000 m², womit sie den größten der Top-5-Märkte darstellte. Die Marktregion Berlin verzeichnete den stärksten Rückgang (um 72 Prozent) – auch bedingt auf die Ansiedlung von Tesla im Vergleichszeitraum– und Düsseldorf war mit 95.000 m² der kleinste der Top-5-Märkte.

Mietniveau steigt vor allem noch bei Neubauten

Im Vorjahresvergleich legte die Spitzenmiete für Logistikimmobilien im Durchschnitt der Top-5-Märkte um 13,4 Prozent auf 8,19 Euro pro m² und Monat zu.

„Gerade bei Neubauten muss das Mietpreisniveau aufgrund der Kosten der Entwickler steigen – vor allem vor dem Hintergrund der steigenden Fremdfinanzierungskosten und der Rendite, die benötigt wird, damit der Neubau im Vergleich zu Anlagealternativen finanziell attraktiv ist“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Jenseits der Top-Märkte, die auch weiterhin von Flächenknappheit geprägt sind, hat sich das Mietniveau jedoch stabilisiert – wenn auch auf einem hohen Niveau.

Prognose für das Gesamtjahr 2023

„Die Überkonjunktur der Jahre 2021/2022 infolge des Booms im Onlinehandel ist vorbei. Angesichts einer schwachen Konjunktur, niedrigem Leerstand, dem Trend zu mehr Mietvertragsverlängerungen aufgrund stark gestiegener Mietpreise, weniger spekulativer Neubauten und einem knappen Grundstücksangebot erwarten wir für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt von fünf bis 5,5 Millionen m², was immerhin über dem Zehnjahresdurchschnitt der ersten drei Quartale liegt“, erwartet Koepke.

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle und Bildquelle: CBRE GmbH