Bestandsübersicht über Premium-Logistikimmobilien
CBRE erweitert die Bestandserfassung „Big-Box-Immobilien“ auf weitere Top-Standorte
- insgesamt 8,1 Millionen m² in den Top-5-Märkten (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, München)
- durchschnittliche Leerstandsquote in den Top-5-Märkten von lediglich 0,6 Prozent
- Eigennutzerquote in den Top-5-Märkten von 24 Prozent
- die Regionen Rhein-Neckar und Mitteldeutschland (Leipzig, A4 Thüringen, Magdeburg, A4 Sachsen) wurden ebenfalls erfasst
Erstmals wurde der Bestand aller Premium Logistikimmobilien an den Top-5-Standorten in Deutschland sowie den Regionen Rhein-Neckar und Mitteldeutschland vollständig erfasst. Bereits 2022 hatte der globale Immobiliendienstleister CBRE für das Frankfurt/Rhein-Main-Gebiet eine Bestandsanalyse veröffentlicht. Nun wurden weitere Logistikcluster historisch und vollständig nach einer Vielzahl von Kriterien erfasst. CBRE hat einen Markreport über die Top-5-Märkte veröffentlicht und stellt auf Anfrage Marktreports über die einzelnen regionalen Märkte zur Verfügung. Zudem können die Logistikexperten von CBRE bei der Kundenberatung auf weitere Detailinformationen eines digitalen Dashboards zugreifen. So wird Investoren, Nutzern und Projektentwicklern ein einzigartiger und detaillierter Überblick über alle entscheidungsrelevanten Informationen angeboten. Der Top-5-Report sowie weitere Informationen sind hier zu finden.
„Unser datenbankgestütztes und interaktives Dashboard und Marktreports ermöglichen die Analyse der Bestandsimmobilien ebenso wie der sich im Bau oder in Planung befindenden Projekte. Schnell und intuitiv lassen sich so die Zusammenhänge auf den Vermietungsmärkten asset- und lagespezifisch analysieren“, sagt Marc Snehotta, Head of Business Development Industrial & Logistics.
In den Top-5-Märkten (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, München) befinden sich rund 320 Premium-Logistikimmobilien mit 8,1 Millionen m² an Bestandsfläche. Hier wurde eine durchschnittliche Leerstandsquote von 0,6 Prozent erfasst. In Berlin und Hamburg gibt es keine Leerstände und auch in München ist die Leerstandsquote mit 0,02 Prozent minimal. Im Marktgebiet Frankfurt/Rhein-Main beträgt sie 0,8 Prozent und in Düsseldorf 2,5 Prozent.
„Die dynamische Nachfrage nach Logistikflächen zeigt sich neben dem äußerst geringen Leerstand vor allem an einem großen Fertigstellungsvolumen. In den Jahren 2014 bis 2018 hat sich der Bestand in den Top-5-Märkten von etwa 3,3 auf 6,2 Millionen m² fast verdoppelt. Dabei stellte 2017 den Höhepunkt mit über 760.000 m² geschaffener Logistikfläche dar“, erläutert Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.
Seit 2018 wies die Region Frankfurt/Rhein-Main mit 923.000 m² das größte Neubauvolumen auf, gefolgt von Berlin mit 825.000 m².
„Blickt man jedoch allein auf die drei Jahre 2020 bis 2022, zeigt sich eine besonders große Dynamik in Berlin“, analysiert Philip Naumann, Senior Analyst Industrial & Logistics bei CBRE. So entstanden in Berlin 651.000 m².
„Bei den Spitzenmieten zeigt sich in den untersuchten Märkten im Jahresvergleich von 2021 zu 2022 ein Anstieg um durchschnittlich zehn Prozent und in den vergangenen drei Jahren ein Anstieg um knapp 20 Prozent“, sagt Snehotta.
Am höchsten lagen die Spitzenmieten mit 8,50 Euro pro m² pro Monat in München.
Geringe Eigennutzerquote
Insgesamt beträgt die Eigennutzerquote in den Top-5-Märkten 24 Prozent. Mit zwölf Prozent ist die Eigennutzerquote in Frankfurt/Rhein-Main am geringsten, gefolgt von Berlin mit 13 Prozent. „Der Grund für die vergleichsweise geringe Eigennutzerquote in den Top-5-Märkten ist vor allem die höhere Preissensibilität bei Eigennutzern gegenüber Projektentwicklern sowie die mangelnde Verfügbarkeit von Greenfields in Gewerbegebieten“, erklärt Koepke.
Die Hälfte wird von Logistikern genutzt
Mit 50 Prozent ist Transport & Logistik die größte Nutzerbranche in den Top-5-Märkten, gefolgt von Handelsunternehmen mit 38 Prozent (inklusive Onlinehandel). Frankfurt/Rhein-Main hat mit 58 Prozent den größten Anteil an Logistikunternehmen, während München mit 55 Prozent den größten Anteil aus dem Handelssektor aufweist. „Die besondere Stärke der Logistiker im Marktgebiet Frankfurt/Rhein-Main erklärt sich durch die sogenannte Gateway-Funktion der Region. Aufgrund der hervorragenden Infrastruktur und Lage sind alle relevanten Teilmärkte schnell erreichbar. München zählt wiederum zu den kaufkräftigsten Regionen Deutschlands, was die Stärke des Handelssegment erklärt“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Attraktiv für Investoren
Insgesamt wurden in den vergangenen fünf Jahren in diesen Märkten knapp drei Milliarden Euro investiert. „Allein in Berlin sowie Frankfurt/Rhein-Main flossen jeweils etwa eine Milliarde Euro“, so Linsin weiter. „Für Investoren sind die Objekte besonders attraktiv, da sie zu den modernsten Immobilien ihrer Art gehören und eine sehr hohe Drittverwendungsfähigkeit aufweisen. Darüber hinaus weisen die Objekte meist eine passende Ticketgröße für Investoren auf.“ Dennoch hatten die Premium-Logistikimmobilien in den untersuchten fünf Regionen einen verhältnismäßig geringen Anteil am gesamten Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt in den Top-5-Märkten, der sich in den vergangenen fünf Jahren auf insgesamt 11,9 Milliarden Euro belief. „Es mangelte nicht an Investoreninteresse, sondern vielmehr am verfügbaren Produkt“, erklärt Linsin. Von den insgesamt 320 Immobilien in den Top-5-Märkten wechselten in den vergangenen fünf Jahren 57 Objekte mindestens einmal den Eigentümer.
Region Mitteldeutschland
In der Region Mitteldeutschland umfasst der Bestand 3,66 Millionen m² Premium-Logistikimmobilien – ohne jeglichen Leerstand. Davon entfallen 1,54 Millionen m² auf Leipzig, 840.000 m² auf das Gebiet A4 Thüringen, 750.000 m² auf Magdeburg und 530.000 m² auf das Gebiet A4 Sachsen. Mit 29 Prozent liegt die Eigennutzerquote nur leicht höher als in den Top-5-Märkten. Auch die Verteilung der Nutzergruppen ist ähnlich – 48 Prozent entfallen auf Logistiker, 32 Prozent auf den Handel und 17 Prozent auf Produktionsunternehmen. Mit maximal 5,45 Euro pro m² pro Monat ist die Spitzenmiete jedoch noch deutlich geringer – auch wenn sie im Vorjahresvergleich um 14 Prozent zulegen konnte.
„Seit einigen Jahren sehen wir eine große Dynamik in den mitteldeutschen Märkten, denn von 2020 bis 2022 gab es in Leipzig ein Neubauvolumen von 580.000 m² zu verzeichnen und an der A4 in Sachsen von 551.000 m². Mehr waren es in diesem Zeitraum lediglich in Berlin mit 651.000 m²“, sagt Koepke.
Region Rhein-Neckar
Auf 1,47 Millionen m² beläuft sich der Bestand in der Region Rhein-Neckar, mit einer Leerstandsquote von 2,8 Prozent und einer Eigennutzerquote von 44 Prozent. Auf Logistiker entfallen 55 Prozent, auf Händler 29 Prozent und auf Produktionsunternehmen fünf Prozent.
Quelle: CBRE Investment Management