Immobilieninvestmentmarkt startet mit deutlichem Plus ins neue Jahr

• Assetklasse Büro nimmt Fahrt auf und erzielt das zweithöchste Transaktionsvolumen

Mit 7,9 Milliarden Euro Transaktionsvolumen ist der deutsche Investmentmarkt für Immobilien positiv ins Jahr gestartet und hat im ersten Quartal 2025 ein Plus von 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erzielt. Das ist der beste Jahresauftakt seit 2022 und zugleich das erste Quartal seit langem, in dem das Bürosegment wieder positive Signale sendet – auch, was die Anzahl der Transaktionen in den ersten drei Monaten betrifft.

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: „Selten dürfte ein erstes Quartal politisch wie wirtschaftlich so volatil gewesen sein, wie das des laufenden Jahres. Nicht nur der Regierungswechsel in den USA und die vorgezogene Bundestagswahl hatten Einfluss auf die Märkte – die Folgen sorgen derzeit fast täglich für Diskussionen und auch Verunsicherung.“

Neben den möglichen Auswirkungen auf die Realwirtschaft geht am Immobilien-Investmentmarkt auch immer der Blick auf die Zinsentwicklung. Während die Europäische Zentralbank ihren Zinssenkungskurs mit einer weiteren Senkung im März um 25 Basispunkte zunächst noch fortsetzte, bleiben Zweifel, ob angesichts einer anziehenden Inflation dieser Kurs beibehalten werden kann. Das gilt noch mehr für die USA, wo die Konsumenten einen signifikanten Anstieg der Inflation erwarten und die US-Zentralbank Fed erst einmal einen Anpassungsstopp eingelegt hat.

Investitionspaket der designierten Bundesregierung wirkt sich auf Inflation und Zinsen aus

„Für den deutschen Investmentmarkt stehen neben den geopolitischen und globalen Themen die laufenden Koalitionsverhandlungen und die Bildung einer neuen handlungsfähigen Regierung im Fokus. Dies wird sich wohl noch bis weit in das zweite Quartal hinziehen“, erwartet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Dennoch wurde mit der Reform der Schuldenbremse ein Paradigmenwechsel in der deutschen Finanzpolitik eingeläutet mit weitreichenden Konsequenzen auch für die Immobilienmärkte.“ So stiegen die Zinsen (Swap Rates) innerhalb von nur zwei Tagen nach der Verabschiedung des Investitionspakets von 2,23 Prozent um nahezu 30 Basispunkte auf über 2,5 Prozent rasant an. Anschließend haben sich die Zinsen dann doch wieder stabilisiert und sind zu einer Spanne zwischen 2,3 und 2,4 Prozent zurückgekehrt.

„Fakt ist aber, dass solche Investitionsausgaben natürlich inflations- und damit zinstreibend sind“, ordnet Scheunemann ein. „Allerdings darf nicht vergessen werden, dass es sich hier um ein Konjunkturprogramm für die nächsten zwölf Jahre handelt und angesichts der Kapazitätsengpässe in zahlreichen Sektoren und Branchen abgewartet werden muss, wie, wann und wo sich genau konkrete Investitionen ergeben.“

Aus konjunktureller Sicht könnte das Investitionspaket das deutsche Wachstum kräftig ankurbeln, nach Prognosen von Oxford Economics sollte das BIP-Wachstum in den nächsten vier Jahren durchschnittlich 1,8 Prozent betragen und im Jahr 2027 einen Höchststand von 2,6 Prozent erreichen. Als Konsequenz erwartet JLL, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins im Laufe des Jahres nur noch zweimal senken wird und dann bei einem Einlagensatz von zwei Prozent bleiben wird.

Für Immobilieninvestoren wird es weiterhin darum gehen, mit den zum Teil widersprüchlichen Risiken umzugehen: einerseits höhere Kapitalkosten und ein weiterhin zu hoher Verschuldungsgrad (Loan to Value) und andererseits ein weiterhin über der Inflation liegendes Mietwachstum, zumindest für die besten Produkte, das auf den stabilen Vermietungsmarkt zurückzuführen ist.

Living bleibt nachfragestärkste Assetklasse – Büroimmobilien gelingt Comeback

Das aktuelle Transaktionsvolumen nach Assetklassen offenbart eine deutlich belebte Nachfrage nach Büros. Mit knapp zwei Milliarden Euro entfielen 24 Prozent des Quartalsvolumens auf diese Nutzungsart. Nur der Bereich Living mit Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien konnte mit insgesamt fast drei Milliarden Euro (37 Prozent) mehr Volumen generieren. Zumindest die relative Verteilung erinnert wieder an die vergangenen Jahre, in denen Büroimmobilien durchweg einen Investmentanteil von um die 30 Prozent erzielten. Natürlich hat der Upper-West-Deal in Berlin im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich einen maßgeblichen Anteil an diesem Ergebnis, aber die Belebung zeigt sich auch bei der Betrachtung der Anzahl der Transaktionen. JLL hat deutschlandweit 56 Büro-Transaktionen erfasst, das sind deutlich mehr als in den letzten beiden Quartalen des Jahres 2024.

Deutlich abgeflaut sind dagegen die Aktivitäten im Logistiksegment. Der relative Anteil sank im Vergleich zum ersten Quartal 2024 von 27 auf 15 Prozent, und auch das Transaktionsvolumen reduzierte sich auf aktuell 1,1 Milliarden Euro. In Anbetracht der aktuellen Handelsdiskussionen und Herausforderungen bezüglich der Lieferketten bleibt abzuwarten, wie sich diese im weiteren Jahresverlauf auf Produktions- und Lagerimmobilien als Investmentprodukt auswirken werden. Mögliche Überkapazitäten bei den Nutzern aus Teilbereichen der Industrie könnten durch andere aktuell expandierende Branchen – darunter Rüstung und Sicherheit – kompensiert werden. Besonderer Fokus wird dabei auf dem Automobilsektor liegen, deren Nutzer in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt für rund ein Drittel aller durch Industrieunternehmen getätigten Lagervermietungen verantwortlich waren.

Spitzenrenditen zeigen sich durchweg stabil

Auch wenn die Transaktionsdynamik im ersten Quartal wieder zugenommen hat, so fehlt es in vielen Bereichen nach wie vor an realen Evidenzen zur Einschätzung der aktuellen Renditeniveaus. Dennoch zeigen die von JLL begleiteten Prozesse zum Ende des ersten Quartals eine Assetklassen übergreifende Stabilisierung der Anfangsrenditen gegenüber dem letzten Quartal. Die neu entfachte Zinsvolatilität und die damit einhergehende schrumpfende Risikoprämie von Immobilienrenditen im Vergleich zu langlaufenden Staatsanleihen – in den vergangenen drei Monaten ist diese von 200 auf aktuell 170 Basispunkte gesunken – hat zunächst einmal wieder zu mehr Diskussionen darüber geführt, wo sich die Preise aktuell befinden oder ob diese marktkonform sind. Dabei bleibt die Frage, ob die Renditen von Immobilien als langfristiges Investment überhaupt eine solch kurzfristig induzierte Zinsentwicklung abbilden können.

Kortmann sieht bei den Spitzenrenditen ein differenziertes, aber positives Bild: „In unserer Prognose für das Gesamtjahr sehen wir nach wie vor, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen im Bereich Living, Logistik-Industrie und für lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien bis Ende 2025 um 15 bis 20 Basispunkte nachgeben könnten, während für die anderen Assetklassen eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten ist.“

Quelle und Bildquelle: Jones Lang LaSalle SE