Globaler Immobilienmarkt befindet sich in der Anfangsphase einer Erholung

Deutschland: Gesamtindex und Investorenstimmung verbessern sich, Kreditkonditionen verbessern sich deutlich
Globaler Hauptindex verzeichnet geringsten negativen Wert seit zwei Jahren, auch wenn er im längerfristigen Vergleich relativ schwach bleibt
Bessere Kreditbedingungen ebnen Weg für anhaltende Belebung der Investitionstätigkeit

Der RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das dritte Quartal 2024 liefert weitere zaghafte Anzeichen dafür, dass sich der Immobilienmarkt auf aggregierter Ebene allmählich in eine etwas positivere Richtung bewegt. Die Zinssenkungen in den meisten großen Volkswirtschaften tragen dazu bei, die Aussichten für Gewerbeimmobilien zu verbessern, aber wie der kürzlich veröffentlichte Weltwirtschaftsausblick des IWF hervorhebt, gibt es nach wie vor erhebliche makroökonomische und geopolitische Herausforderungen, die die globale Wirtschaftstätigkeit möglicherweise zum Erliegen bringen könnten.

Der RICS Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI) lag im dritten Quartal bei -7, verglichen mit -11 im zweiten Quartal, und war damit so wenig negativ wie seit mehr als zwei Jahren nicht mehr. Diese Verbesserung spiegelte sich in ähnlichen Bewegungen sowohl im Mieterindex (Occupier Sentiment Index, OSI) als auch im Investorenindex (Investment Sentiment Index, ISI) wider.

Aufgeschlüsselt nach den großen Regionen, verzeichneten alle Gebiete entweder weniger negative oder leicht positivere Werte im Vergleich zu den Ergebnissen der letzten Umfrage. Besonders deutlich war dies in Nord-, Mittel- und Südamerika, wo der CPSI von -6 auf +1 anstieg, was auf die bessere Stimmung in den USA zurückzuführen ist (Null gegenüber -8). Die APAC-Region bleibt insgesamt gesehen das Schlusslicht (-18 gegenüber -20), aber wie schon seit einiger Zeit ist der Grund dafür stark abweichende Muster auf Länderebene. Für Europa verharrt der CPSI mit einem Wert von -7 weiterhin leicht im negativen Bereich. Dennoch ist dies das beste Ergebnis seit den zweiten Quartal 2022. In der Zwischenzeit zeigen die Rückmeldungen der Umfrageteilnehmer weiterhin einen positiven Trend im Nahen Osten und Afrika (MEA).

Investorenanfragen nehmen angesichts lockerer Kreditbedingungen zu

Die großen Zentralbanken weltweit und viele in den Schwellenländern haben begonnen, die Zinssätze zu senken, da die Inflationssorgen zwar noch nicht ganz verschwunden sind, aber nachgelassen haben. Dies spiegelt sich in den Anleiherenditen wider, die von den Höchstständen des letzten Jahres zurückgegangen sind. Es ist jedoch bezeichnend, dass seit der Zinssenkung um 50 Basispunkte durch die US-Notenbank Mitte September die meisten Märkte dem Beispiel der Staatsanleihen gefolgt sind und zumindest einen Teil der Gewinne wieder abgegeben haben.

Dennoch gaben die Umfrageteilnehmer an, dass sich das Kreditumfeld in Bezug auf seine Auswirkungen auf den Immobiliensektor im letzten Quartal verbessert hat. Ein Nettosaldo von +34 % zeigt das auf globaler Ebene, obwohl die Mehrheit eher von einer “leichten“ als von einer „deutlichen“ Verbesserung spricht. Es überrascht nicht, dass die Region mit dem höchsten Wert Nord- und Südamerika ist, wo der Nettosaldo bei +45 % lag, verglichen mit +3 % im zweiten Quartal; für die USA liegen die Ergebnisse bei +49 % und Null. Europa ist die Region, in der sich die Kreditbedingungen am stärksten verbessert haben, mit einem Nettosaldo von +32 % gegenüber +14 % im Vorquartal. In der APAC-Region zeigt ein Nettosaldo von +27 % eine gewisse Entspannung des Kreditumfelds. In China stieg nach dem jüngsten Konjunkturpaket der Wert auf +47 %. Im MEA-Raum ist weniger zu spüren, dass sich die Bedingungen geändert haben (Nettosaldo von +16 %), auch wenn die Zinspolitik dem Beispiel der Fed gefolgt ist.

Polarisierung bleibt stark

Ein Thema, das die Umfrageergebnisse schon seit einiger Zeit belegen, ist die unterschiedliche Entwicklung zwischen den „Klassenbesten“ und dem Rest. Am deutlichsten zeigt sich dies in den Ergebnissen für die Zwölfmonatserwartungen für Kapitalwerte und Mieten. Dies wird anhand der globalen Zahlen sehr deutlich, auch wenn die Divergenz in einigen der reiferen Immobilienmärkte noch ausgeprägter ist. Aus sektoraler Sicht ist die Diskrepanz bei Büros am deutlichsten, was die anhaltenden strukturellen Herausforderungen im Zusammenhang mit hybriden Arbeitsformen und den Druck in einigen Märkten widerspiegelt, spezifische Ziele für nachhaltige Gebäude zu erfüllen. Daneben ist die anhaltende Attraktivität alternativer Anlagen auffällig, dabei liegen die Prognosen für Rechenzentren recht weit oben.

In einer der Zusatzfragen der aktuellen Umfrage wurden die Teilnehmer gefragt, welcher Sektor ihrer Meinung nach in den nächsten 12 Monaten am anfälligsten für einen Anstieg der Notverkäufe ist. Die ungewichteten Durchschnittsergebnisse zeigen, dass Büros weiterhin als am stärksten gefährdet angesehen werden (von rund 50 % der Befragten), gefolgt vom Einzelhandel. Mit einigem Abstand zu diesen beiden Sektoren folgen Hotels. In Deutschland gaben 80 % der Befragten an, dass Büroimmobilien in den kommenden 12 Monaten am meisten von einem Anstieg der Notverkäufe gefährdet seien, gefolgt von Einzelhandel (62 %), Mehrfamilienhäuser (15%), Industrieimmobilien (13 %) und Hotel (10%).

Darüber hinaus wurde auf Länderebene gefragt, ob Notverkäufe in den letzten 12 Monaten zugenommen haben und ob sie in den nächsten 12 Monaten voraussichtlich zunehmen werden. Per Saldo werden die USA als besonders stark von Notverkäufen betroffen angesehen, auch wenn der Druck im Laufe des nächsten Jahres wahrscheinlich etwas nachlassen wird. Ein Blick auf die Ergebnisse macht jedoch deutlich, dass die Teilnehmer keineswegs davon überzeugt sind, dass die Zahl der Notverkäufe wesentlich zurückgehen wird. Die Teilnehmer aus dem Nahen Osten sind dabei am wenigsten besorgt.

Anreize für Mieter lassen nur leicht nach

Insgesamt gab es eine leichte Verbesserung auf dem Vermietungsmarkt, die mit dem Stimmungsaufschwung bei den Investoren einherging. Dies muss jedoch im Zusammenhang mit den Rückmeldungen gesehen werden, die zeigen, dass das verfügbare Angebot weiter zunimmt (Nettosaldo +25 % gegenüber +27 % im zweiten Quartal) und dass die Anreize für potenzielle Mieter relativ hoch bleiben (Nettosaldo +24 % gegenüber +27 % zuvor). In Zusammenhang mit der erwähnten Polarisierung zeigen die Gesamtergebnisse, dass Büros in dieser Hinsicht am stärksten gefährdet sind, wobei der Nettosaldo der Verfügbarkeit in diesem Sektor bei +36 % und der Nettosaldo der Anreize bei +35 % liegt. In zwei weiteren Fragen wurde das Ausmaß der Anreize untersucht, der typischerweise durch mietfreie Zeiträume für Büro angeboten wird. In etwa der Hälfte der im GCPM erfassten Länder liegen die Preisnachlässe über 10 %, wobei sie in der MEA-Region wiederum am niedrigsten sind.

Europa: Nachfrage bleibt stabil, Verbesserung der Kreditbedingungen stützt die Aussichten

Die Ergebnisse für das dritte Quartal in Europa signalisieren weiterhin ein weitgehend stagnierendes Bild der Nachfrage sowohl auf der Nutzer- als auch auf der Investorenseite. Dennoch ist der Anteil der Befragten, die der Meinung sind, dass sich die Bedingungen in Richtung einer Aufschwungphase des Zyklus bewegen, in den letzten beiden Quartalen leicht gestiegen (35 % gegenüber 27 % im ersten Quartal), was zeigt, dass sich die Stimmung langsam zu verbessern beginnt.

Indizes für Mieter- und Investitionsstimmung weiterhin negativ, aber etwas weniger stark als zuvor

Die OSI- und ISI-Werte auf regionaler Ebene haben sich im Vergleich zu den vorherigen Werten mit -8 und -7 leicht verbessert. Da jedoch beide Werte immer noch leicht im negativen Bereich liegen, belegt das, dass die Gesamtdynamik des Marktes gedämpft bleibt. Auf Länderebene ist die Lage in einigen Ländern positiver als auf Ebene der Region, wie die positiven OSI- und ISI-Werte in Zypern, Griechenland, Spanien und Portugal zeigen. Umgekehrt sind die Stimmungsindikatoren vor allem in Frankreich nach wie vor deutlich negativ, und auch in Deutschland sind die Werte nach wie vor im negativen Bereich, auch wenn die Ergebnisse etwas weniger negativ ausfallen als zu Beginn des Jahres.

Gelockertere Kreditbedingungen sorgen für gewisse Erleichterung auf dem Markt

In den letzten drei Quartalen wurde europaweit eine Lockerung der Kreditbedingungen verzeichnet, wobei die Lockerung im dritten Quartal (in Bezug auf den Nettosaldo) die deutlichste seit 2015 war. Dies hat dazu beigetragen, dass sich die Investitionsanfragen verbessert haben und der Nettosaldo im dritten Quartal von +1 % erstmals seit Anfang 2022 nicht mehr im negativen Bereich lag. Dennoch ist der jüngste Wert immer noch relativ schwach, wenn man ihn in einem längerfristigen Kontext betrachtet. Darüber hinaus berichten die Befragten in mehreren größeren europäischen Märkten, dass die Zahl der Notverkäufe in den letzten 12 Monaten zugenommen hat. So gaben 67 % der Befragten in Deutschland, 52 % in Frankreich, 32 % in Italien und 29 % in Großbritannien an, dass die Zahl der Notverkäufe im vergangenen Jahr zugenommen hat.
Ausblick: Alternative Anlagen übertreffen weiterhin traditionelle Sektoren bei Miet- und Kapitalwertwachstum
Die Prognosen für das Miet- und Kapitalwertwachstum in den kommenden 12 Monaten bleiben auf Sektorebene uneinheitlich. Am stärksten dabei schneiden Datenzentren sowohl bei den Miet- als auch bei den Kapitalwerten ab. Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnheime, Altenpflegeeinrichtungen, Hotels und Life Science weisen ebenfalls positive Prognosen für beide Werbe für das kommende Jahr auf. Im Gegensatz dazu sind die Aussichten für den Freizeitsektor wesentlich flacher. Was die traditionellen Marktsektoren betrifft, so wird für erstklassige Industrieimmobilien und erstklassige Büros ein gewisser Anstieg der Mieten und Kapitalwerte erwartet. Im Gegensatz dazu bleiben die Prognosen für den sekundären Büro- und Einzelhandelssektor stark negativ. Um die Schwäche des erstgenannten Sektors weiter zu unterstreichen, berichten die Umfrageteilnehmer, dass mietfreie Zeiten, die als Anreiz für Mieter angeboten werden, in der Regel einen Abschlag von 11 % (im Vergleich zum Gesamtmietwert) für sekundäre Büroflächen in Europa bedeuten. In Frankreich lag der geschätzte Preisnachlass bei 17 %, während er in Spanien und in Großbritannien bei 13 % lag und in Deutschland bei 12 %.

Deutschland: Gesamtindex steigt von -18 auf -16, Investorenstimmung verbessert sich von -18 auf -12 / Mieterstimmung sinkt leicht von -18 auf -20
Der Gesamtindex CPSI für Deutschland steigt im zweiten Quartal von -18 auf -16. Im Vorquartal gaben 23 % der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer Abschwungphase befindet, jetzt sind es noch 20 %. Waren es im zweiten Quartal 59 % der Befragten, die sagten, den Tiefpunkt im Zyklus erreicht zu haben, sind es aktuell 60 %. Die Investorenstimmung verbessert sich von -18 auf -16; die Mieterstimmung sinkt leicht von -18 auf -20.

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen steigt und erreicht ein Nettosaldo von Null (Q2: -5 %). Sie verlässt damit erstmal seit dem ersten Quartal 2022 den negativen Bereich. Bei Büroimmobilien verbessert sich der Nettosaldo ebenfalls und verzeichnet jetzt einen Wert von -9 % (Q2: -15 %). Bei Industrieimmobilien steigt der Wert ebenfalls und liegt weiterhin im positiven Bereich bei +19 % (Q2: +15 %). Auch der Nettosaldo bei Einzelhandelsimmobilien erhöht sich von -16 % auf -10 %. Der Nettosaldo der Nutzernachfrage über alle Assetklassen fällt leicht und erreicht im dritten Quartal einen Wert von -20 % (Q2: -19 %). Dabei stieg die Nutzernachfrage nach Büros von -27 % auf -11 %.

Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 44 % (Q2: 38 %) ein, und die Zahl derer, die die Preise als angemessen ansehen, fiel leicht von 42 % auf 41 %.

Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen steigen von -23 % auf -10 %. Büroimmobilien veränderten sich leicht, wobei der Nettosaldo von -29 % auf -21 % stieg. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien hingegen stiegen deutlich von +2 % auf +18 %. Einzelhandelsimmobilien stiegen ebenfalls und erreichten einen Wert von -26 % (Q2: -42 %).

Bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten ist die Stimmung wieder negativ. Demnach fielen die Mieterwartungen von +2 % auf -8 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien drehen dabei in den negativen Bereichen und fielen von +3 % auf -4 %. Bei Einzelhandelsimmobilien gab der Wert ebenfalls nach von -26 % auf -37 %. Industrieimmobilien befinden sich weiterhin im positiven Bereich, fielen jedoch von +29 % auf +17 %.

Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst im ersten Quartal 2024 drehte er in den positiven Bereich. Jetzt steigt der Nettosaldo deutlich und erreichte einen Wert von +45% (Q2: +7%). Die besseren Konditionen für Kredite spiegeln sich aber nur leicht in Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen wider. Hier erhöhte sich der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg von -51 % auf -46 %, verbleibt aber im stark negativen Bereich.

Fazit Europa: „Schwache Dynamik in Europa, geprägt von wirtschaftlichen Sorgen“

Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors