RICS: Immobilienstimmung dreht weiter ins Negative

• Einige Märkte zeigen sich widerstandfähig
• 87 % sehen deutschen Markt in einer Abschwungphase

Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das dritte Quartal 2022* zeigen, dass angesichts des zunehmend unsicheren makroökonomischen Umfelds die Immobilienstimmung weiter ins Negative dreht. Wenn überhaupt, ist überraschend, dass die Veränderung nicht noch deutlicher ausfiel. So rutschte der Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI)** von -6 im zweiten Quartal auf aktuell -11 ab. Dies ist der negativste Wert seit dem ersten Quartal 2021, liegt aber immer noch deutlich über dem Tiefstwert, der während des Pandemie-Höhepunkts in Q2 mit -46 verzeichnet wurde. Interessanterweise ist das etwas negativere Feedback auf globaler Ebene sowohl auf der Mieter- als auch auf der Investorenseite des Marktes zu beobachten, wobei der Occupier Sentiment Index (OSI)*** von -5 auf -10 und der Investment Sentiment Index (ISI)**** von -6 auf -12 sank.

Auf regionaler Ebene sticht der Nahe Osten bei der Einschätzung der Teilnehmer hervor. Der CPSI stieg hier sogar weiter in den positiven Bereich (+7 bis +10), angeführt von Saudi-Arabien und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Die Ergebnisse für Nord-, Mittel- und Südamerika zeigen einen Rückgang von +1 auf -14, während der europäische CPSI von -4 auf -13 fiel. Von den größeren Märkten in Europa war der CPSI in Deutschland am negativsten (-28 gegenüber -20 zuvor). In Großbritannien ist zudem eine Trendwende von +6 auf -16 zu verzeichnen. In der APAC-Region zeigen sich erhebliche Unterschiede auf Länderebene. Der CPSI-Gesamtwert von -20 spiegelt weitgehend die Verschlechterung des Bildes in China (-40) wider, und auch Australien verzeichnete einen Rückgang gegenüber dem zweiten Quartal (+1 auf -5). Die Ergebnisse für Singapur und Indien bleiben jedoch beide im positiven Bereich, und zwar sogar etwas mehr als im zweiten Quartal.

Nachfrage nach Industrieflächen bleibt vorerst relativ solide

Der globale Gesamtindikator, der die Entwicklung der Mieternachfrage (gemessen als Nettosaldo) erfasst, zeigt, dass das Interesse an Industrieflächen weiterhin zunimmt, wenn auch im Vergleich zur jüngsten Vergangenheit in relativ bescheidenem Tempo. Der Wert für Nord- und Südamerika ist besonders robust (Nettosaldo +32 %), was zeigt, dass die Nachfrage nach gut gelegenen Vertriebsflächen angesichts des veränderten Verbraucherverhaltens nach wie vor erheblich ist. Das Feedback für Europa bleibt ebenfalls solide positiv (+24 % gegenüber +35 % in Q2), ebenso wie im Nahen Osten (+27 %). Im Gegensatz dazu haben die Zahlen für die APAC-Region ins Negative gedreht. Allerdings wird dies erneut stark von den Rückmeldungen aus China beeinflusst (Nettosaldo -45 %), während die Nachfrage nach Industrieflächen in den meisten anderen Ländern der Region weiterhin steigt.

Büroflächen werden in den nächsten 12 Monaten voraussichtlich um etwa 10 % reduziert werden

In der aktuellen RICS-Umfrage wurden zusätzliche Fragen zur Büronutzung und zum Investitionsverhalten im Office-Sektor gestellt. Demnach rechnen nur 20 % der Teilnehmer nicht mit einer Verringerung der Büroflächen im kommenden Jahr, wobei etwa 50 % davon ausgeht, dass wahrscheinlich bis zu 10 % des bestehenden Bestandes abgebaut wird. Auf die Frage, wie die Investitionsströme in den Sektor in den nächsten 12 Monaten durch hybrides Arbeiten beeinflusst werden könnten, geht eine Mehrheit von 45 % von leicht negativen Auswirkungen aus.

Deutschland: Investorenstimmung zum zweiten Mal in Folge negativer als Mieterstimmung

Der Commercial Property Sentiment Index für Deutschland fällt im dritten Quartal von -20 au -28. Nur 7 % der Befragten ordnen die Bundesrepublik auf dem Höhepunkt des Zyklus ein. Dies waren im Vorquartal noch 28 %. Während im zweiten Quartal nur 71 % angaben, das der Zyklus in einer Abschwungphase sei, sind es jetzt 87 %. Die Investorenstimmung erreicht einen Wert von -35 (Q2: -26) und befindet sich somit zum zweiten Mal in Folge im negativen Bereich. Sie liegt zudem zum zweiten Mal seit Q2 2014 unter dem Wert der Mieterstimmung, der weiterhin abfällt und einen Wert von -21 verzeichnet (Q2: -14).

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen sinkt auf ein Nettosaldo von -50 % (Q2: -35 %). Bei Büroimmobilien sinkt der Nettosaldo weiter und verzeichnet einen Wert von -54 % (Q2: -42 %). Auch bei Industrieimmobilien sinkt der Wert von -1 % auf -30 %. Der bislang schon niedrige Wert von Einzelhandelsimmobilien verliert nur leicht und sinkt von -61 % auf -65 %. Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird weiterhin als teuer (64 %) und sehr teuer (20 %) bewertet (Q2: 60% bzw. 31%). 13 % stellen auf dem Markt faire Preise fest (Q2: 9 %). Deutschland steht damit im europäischen Vergleich der Länder, die ihren Standort als teuer oder sehr teuer ansehen (84 %) auf Platz 3 nach der Schweiz (88 %) und Österreich (86 %).

Die Kapitalwerterwartungen in den nächsten 12 Monaten sinken bei nahezu allen Assetklassen. Dabei schneiden Industrieimmobilien am besten ab und verzeichnen dennoch einen Rückgang von -4 % auf -28 %. Bei Büroimmobilien fällt der Saldo von -39 % auf aktuell -48 %. Einzelhandelsimmobilien sind mit -73 % weiter abgeschlagen (Q2: -70 %). Die Einschätzung der Befragten zu den Mieten zeigen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland ähnliche Entwicklungen wie die Kapitalmarkterwartungen.

Seit dem ersten Quartal dieses Jahres nahmen die deutschen Teilnehmer eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr, so dass dort der Nettosaldo in Q1 bei -60 % und in Q2 bei -92 % lag. Dieser ist im dritten Quartal marginal auf -91 % gestiegen. Dies spiegelt sich in Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen wider. Hier sank der Nettosaldo von -45 % auf aktuell -58 % über alles Assetklassen hinweg. Im Bürobereich ging der Saldo von -42 % auf -57 % zurück, bei Industrieimmobilien wird ein aktueller Wert von -48 % (Q2: -31 %) verzeichnet.

Fazit: Markt verharrt im Stillstand – keine guten Aussichten für 2023

Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Der Stillstand ist in fast allen Immobilienmärkten angekommen, und positive Aussichten sind rar. Die Investoren üben sich in Zurückhaltung und warten aufgrund der Unsicherheiten ab oder suchen alternative Anlageoptionen. Auch die Nutzer haben einen Gang zurückgeschaltet und sind wieder pessimistischer geworden. Die Diskussion um die Zukunft des Office ist nach wie vor im Gange und weltweit werden Flächenreduzierungen und Repositionierungen bestehender Flächen diskutiert. Es ist längst klar, dass hybride Arbeiten wird Spuren hinterlassen. Die Weltwirtschaft stottert und es gibt kaum Lichtblicke. Dabei gibt es so viel zu tun, rund um die Bekämpfung des Klimawandels und die Verbesserung der sozialen Themen. Viele Absichtserklärungen und wenig Kapitalausstattung, wie auch COP27 gezeigt hat. Das sind keine guten Aussichten für 2023.”

Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors